纽约市从写字楼到住宅的计划只是一个开始

纽约市市长埃里克·亚当斯(EricAdams)批评州议员在今年的州立法会议上未能就改建问题采取行动。图片由纽约市政府提供

纽约市将空置办公楼改造成住房的计划正在浮出水面，市长埃里克·亚当斯(EricAdams)和纽约市城市规划部主任丹·加罗德尼克(DanGarodnick)启动了“办公室改建加速器”，以加快适应性再利用项目的进程。

根据市政府发布的一份声明，作为市长“Yes之城”计划的一部分，全面推动办公室向住宅的改造将改造数百万平方英尺的空置办公空间。该声明谴责奥尔巴尼州立法者未能在2023年立法会议期间就适应性再利用采取行动，并强调州立法机构未来的支持对该倡议至关重要。Adams预计，未来十年内，办公楼改建为住宅，将为40,000名纽约人建造20,000套新住宅。

亚当斯政府还启动了“中城南邻里计划”，这是一项社区规划流程，旨在更新仅允许制造和办公空间的分区规则。

改变分区和许可法的能力属于该市的管辖范围，但它们将采取什么形式尚不完全清楚。分区法的变化是办公空间改造的一个关键问题，但这只是此类项目面临的几个问题之一。

国家多户住房委员会研究副总裁凯特琳·萨格鲁·沃尔特(CaitlinSugrueWalter)表示：“有几个不同的监管层次，显然有建筑规范，然后还有分区变化。”她指出，任何旨在促进更多家庭居住的城市计划都是复杂的。转换。

“当你谈论适应性重用时，有很多决策点。以纽约为例，显然该市正在共同努力调查这一问题并将其视为解决方案，”沃尔特指出。“你确实需要让当地司法管辖区全力以赴才能使其可行。在很多情况下，他们将其视为经济发展机会。你正在将他们认为表现不佳的资产转变为表现更好的资产。”

沃尔特补充说，尽管前景光明，但这些改造并不能完全解决疲软的办公部门或许多城市面临的住房危机。“人们对‘这可能是灵丹妙药’给予了很多关注，但事实并非如此。它只占写字楼市场的一小部分，但在规模上仍然可以产生合理的影响。”

“混合用途似乎效果最好，”沃尔特说。将住宅空间整合到仍在运行的办公楼中的房产是解决仍在使用的办公楼的困境的一种流行的解决方案，该办公楼的入住率有所下降，但仍然拥有稳定数量的可靠租户。

最近备受瞩目的一个例子是曼哈顿中城的麦格劳-希尔大厦，其上层将被改造成公寓。作为改造的一部分，正在进行各种翻修，包括安装新的电力服务、空调和新窗户，以及为与办公大厅分开的新住宅大厅安装目的地调度电梯。纽约市法律规定，混合用途建筑的住宅和商业部分的入口、电梯以及消防安全设施必须分开。

纽约市工程公司GoldmanCopeland的负责人丹·科隆比尼(DanColombini)表示：“从工程角度来看，从办公楼改建为住宅会带来一定的基础设施挑战和机遇。”

沃尔特表示，根据联邦居住要求，住宅空间需要有一定程度的直射阳光。“这个和管道似乎是重复利用的最大障碍。”

哥伦比尼指出，拥有大型集中式生活热水系统和大型热水系统对于住宅建筑至关重要。

“布局至关重要。目标是在整个可居住空间或住宅空间内获得采光和通风。作为评估房产的人，我会寻找一种建筑方向布局，最适合在整个平面图的面积内提供良好的光线和空气通道，”科隆比尼说。

随着社区被重新规划以容纳住宅空间和多户住宅，人们还担心该地区是否适合居住并靠近生活必需品。

“住宅需要杂货店、药店之类的附属设施，所以你需要进行分区，”沃尔特说。“如果它完全是附近的办公空间，而且没有这些东西，那么它对某人来说就不会是一个有吸引力的公寓，所以你就必须考虑自己创建整个混合用途环境。”

沃尔特指出，有时，商业区或商业密集区郊区、靠近其他住宅的办公楼是最合适的。“如果有一个办公空间位于现有住宅区的边缘，那么转换显然会更容易。有一些司法管辖区，比如弗吉尼亚州亚历山大，正在研究如何改变分区，稍微调整一下，以便能够做到这一点。”

与此同时，地方政府可以评估自己的办公楼库存，看看是否有潜在住房的竞争者。“如果地方政府的办公空间没有得到充分利用，这可能是一个机会，”沃尔特说。

当谈到支持所有这些变化所需的基础设施时，哥伦比尼希望潜在的改造将被视为改善城市基础设施的机会，同时关注碳排放和全体人口的需求。

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