降低房地产开发风险的重要性

房地产开发可以产生可观的利润，但它本质上是一项有风险的业务。对于任何开发人员来说，管理风险可以说是最重要的任务，无论是新手、经验丰富的老手还是介于两者之间的任何人。

房地产开发的一大吸引力在于进入门槛极低。

任何人都可以通过购买房产或土地来开发房产，然后聘请建筑师和建筑商等各种专业人士开始工作。

然而，从项目中赚最多钱的人是那些知道如何管理风险的人。没有办法消除房地产开发中的所有风险——就像大多数创造财富的企业一样，它是一个严格的风险与回报模型——但如果你知道自己在做什么，你可以大大减少你面临的各种风险。

规划

可以说，最重要的开发风险就是我们所说的规划风险。如果您正在开发房产，无论是新建还是只是改造现有建筑，您都需要获得规划许可。如果没有它，您可能会面临罚款，甚至监禁，而且您也不想眼睁睁地看着自己建造的东西被推倒。获得规划许可不是可选的。

我们目前的规划基础设施起源于 20 世纪 50 年代，如今我们面临着地方规划当局资源不足、不堪重负、缺乏积极性，而且许多最有经验的人都离开了。本来应该在八周内评估的规划申请(大型项目需要十三周)，但实际上总是需要更长的时间。

如今，申请人在七个半周后被告知需要提交更多信息(例如，通过获取各种调查和报告)的情况并不罕见。这意味着花费更多的时间和金钱来克服困难，但不能保证成功的结果。

有些应用程序多年来一直处于悬而未决的状态。如果您已经购买了该房产并希望获得规划许可，那么您不仅会在等待期间增加财务成本，而且如果规划最终被拒绝，该房产的价值甚至可能会下降。

如何才能躲开计划的子弹呢?

明智之举是尽可能避免规划系统，政府为我们提供了一个工具，称为许可开发权(PDR)。

这些权利使我们能够将各种商业建筑改为住宅用途，而无需申请完整的规划许可。在大多数情况下，我们仍然需要理事会的批准，但是，对于 PDR，他们可以反对的事项有一个简短且规范的清单。

因此，您事先知道需要勾选哪些框，而且理事会必须在八周内确定申请，否则将自动获得批准。如果您要改变建筑物的标高，您仍然需要完整的规划许可，但这不应引起争议——用途的改变是重要的，而有了 PDR，议会的手脚就被有效地束缚了。

并非所有 PDR 都是一样的。我最喜欢的是 G 级和 MA 级，它们使我们能够将大多数商业地产类型(办公室、商店、轻工业等)转变为住宅。PDR 的存在是因为白厅已经认识到需要重新利用全国各地大量未使用的棕地，因为这将建造多达 130 万套新住房。

与绿化带土地上的建筑不同，改造现有建筑通常是赢家而不是输家。因此，如果您希望降低第一个项目的风险，我强烈建议您采用许可开发路线，因为它可能更快、更确定。

规划许可已获批

您可能想知道是否要购买已获得规划许可的房产——这肯定是避免规划风险的一种方法吗?

这种方法的问题在于，计划的提升已经包含在要价中，这意味着您的利润会减少。结果，中标者将(a)必须建造尽可能最便宜的方式，(b)利润减少，或(c)因为他们的数字错误而蒙受损失。这些选项都不会对您有吸引力。

即使您认为可以改进现有计划，您仍然回到原点 - 必须提交新的规划申请，该申请可能会或可能不会获得批准。因此，我会避免这些计划，无论经纪人的细节中艺术家的印象多么吸引人。

假设

我们需要谈论的下一个重大风险是做出乐观假设的担忧。你可能会告诉自己，你已经太老了，也太聪明了，不会落入这个陷阱，但问题是你不一定会注意到你已经这么做了。寻找无利可图的交易是没有任何回报的，因此我们倾向于希望我们看到的每笔交易都能盈利。

有很多变量决定一笔交易在财务上是否有效，你需要做出很多假设，尤其是在一开始。如果你把每一个成本假设都降到最低，你的数字将带来丰厚的利润。拨号费用到最大，你就会显示亏损。那么，诀窍就是尽可能务实。

不要陷入偶尔乐观一点的陷阱，因为这真的会让你陷入困境。

一个好的提示是，当您整理电子表格时，请确保在输入假设时看不到总体利润百分比数字。如果可以的话，那么当你看到你的利润百分比数字减少时，你的潜意识很有可能会让你的假设变得不那么谨慎——这是人性。

解决方案是合理输入每个假设，然后才输入您的目标销售值(GDV)。这样，您只能在输入成本假设后看到利润百分比。

边距

一项重要的去风险建议始终是根据 GDV(总开发价值，即您的销售价格)确定 20% 的利润率目标。因此，如果您的单位预计售价总计 50 万英镑，那么您希望一开始就将利润目标定为 10 万英镑。您还应该包括建设成本 10-15% 的应急预算。

这是开发风险管理的核心。您将无法预测随着项目的进展会出现的额外成本，因此您需要积累足够的脂肪来度过一些风暴。路上也会有坎坷;诀窍是确保您在冲过终点线后仍能获得可观的利润。

另外，不要试图以固定利润数字而不是百分比为目标。例如，您可能认为目标利润为 20 万英镑听起来不错。但如果 GDV 是

500万英镑，你只能获得4%的利润率。不需要太多的意外成本就能消除 4%，因此请确保坚持 20%，而不仅仅是您想赚的固定金额。

当我们谈论数字时，请确保您在做出承诺之前已尽可能多地确定定价假设。您无法完全修复它们，但一个常见的错误是留下太多数字作为“合理假设”，然后变得懒惰并假设您最初的假设大致正确。相反，在做出承诺之前尽可能多地确定你的数字，这样你就可以减少以后发生昂贵的意外的风险。

现场

当您的团队在现场时，风险也可能会突然出现。当开发人员未能准确指定他们想要什么时，就会出现最常见的问题。如果您在招标中指定了“一打内门”，想象(但没有规定)带有拉丝铝把手的漂亮橡木门，那么如果您的承包商安装了廉价的胶合板门，您可能会感到失望。门可以更换，但需要额外付费。

课程?如果您没有明确说明您想要什么，您的承包商可能会安装最便宜的可用设备，因此请非常具体。

出口

从一开始就为您的项目提供多个出口是至关重要的。您可能想出售成品单位，但如果您出售时市场下跌怎么办?

合乎逻辑的做法可能是将该项目再融资为买房出租抵押贷款，然后将这些单位出租，直到市场反弹。另一方面，如果您计划出租这些单位但租赁市场遭受重创，那么您的备用计划可能是出售。无论哪种方式，请确保您从一开始就制定了 B 计划，并且您知道所涉及的数字。

概括

随着小型房地产开发现在比以往任何时候都更受欢迎，许多人都在寻找将小型商业建筑和商店改造成急需的住宅的机会。但房地产开发也存在很多风险。如果您将降低风险作为首要关注点，则可以减少其中的大部分风险。

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